抢地大战开始！冠达管理
今天，经过76轮竞价，保利最终以35亿元总价竞得海珠区南泰路AH0124032地块。
较27.5亿元起拍价溢价27%，折合名义楼面价约2.4万/㎡。如果扣除配建的话，实际楼面价去到约3.7万/㎡。
据悉，这宗被业内称为“海珠西王炸”的地块，从挂牌起就吸引了保利、越秀、华润等5家头部房企关注。
其成交结果不仅印证了核心区土地的稀缺价值，更将重塑海珠西的市场格局。
作为海珠近十年罕见的中大型综合地块，地块的基本质素堪称硬核。
其出让建面约143507㎡，容积率仅3.4，限高100米（约33层）。
远低于区域内在售新盘的容积率，居住舒适度优势显著。
根据出让要求，竞得人需配建约20万方回迁安置商业、27班昌岗中路小学（省一级梯队），整体建成后将形成约35万㎡的综合体社区，填补海珠西缺乏大型优质住区的空白。
地块的核心优势冠达管理，我觉得集中在“全能配套+稀缺低密”两大维度。
交通上，周边环绕2号线、8号线、11号线及广佛线4条地铁。
步行10分钟内可达宝岗大道站、江泰路站，30分钟地铁直达珠江新城、琶洲等核心板块。自驾经昌岗中路、内环可快速通达全城；
教育配套是最大亮点，配建的昌岗中路小学新校区将分流本部学位压力，共享优质师资，解决了区域内学位紧张的痛点；
商业方面，除自身20万方大型综合体外，3公里内已有燕汇广场、万科里等成熟商圈，日常消费需求无需远行。
更难得的是，地块处于“海珠二环”核心区，周边是翠城花园、光大花园等成熟社区，既避开了老城区的陈旧界面，又不像新区那样配套待培育，地缘客认同度极高。
另一方面，南泰路地块还是海珠西稀缺的低密大盘。
海珠西新房市场多以“蚊型盘”、“超高层” 为主，在售主力楼盘如保利燕语堂悦、绿城馥香园等规模也不过5-8栋楼。
还有如中建天珏、越秀桂悦东晓、中旅天宸府府等项目大多在2-4栋楼，君曜府则为单体楼。
可见如今海珠西的大盘之稀缺冠达管理。
二手房市场则以20年左右楼龄的小区为主，翠城花园、保利红棉等小区普遍存在密度高、户型老旧等问题，置换需求强烈但缺乏优质标的。
这种供需错配，正是南泰路地块引发房企争抢的核心原因。
预计后续项目产品会围绕刚改及改善去规划，这样既能填补总价真空带，又能以低密大社区、新规高使用率的优势，满足地缘客的升级需求。
当然，地块成交后对周边市场也会有很大的影响。
短期来看，溢价成交将强化区域价值预期，周边二手业主心态或趋稳。
对新房市场而言，按现在的市场快节奏，该地块很可能明年就入市，届时将直接与保利燕语堂悦、绿城馥香园的剩余库存形成直接竞争。
或倒逼周边项目加快去化节奏，部分楼盘可能推出优惠政策抢占先机。
长期来看，20万方商业综合体的落地将重塑海珠西商业格局，填补区域缺乏高端商业的空白，带动周边物业增值；
而昌岗中路小学新校区的建成，将进一步提升区域教育资源能级，形成“名校+商业+地铁”的价值闭环。
更重要的是，该地块的成功出让将打破海珠西“小盘主导”的市场格局。
3.4容积率的低密标准或将成为区域改善盘的新标杆，推动后续地块出让向高品质、全配套方向升级。
对购房者而言，南泰路地块的入市将提供更多改善选择，盯紧海珠西的，不妨等等该项目。
而持有周边老旧二手房的业主，可抓住板块价值提升的窗口期优化资产配置。
归根结底，此次能溢价出让，也说明了核心区的稀缺土地永远是市场硬通货。
今年最后一个月，广州也是掏家底掏好货了，后续还有金融城地块、天河棠下地块、罗冲围发电厂地块等陆续有来。
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